מי שגר בבניין שכבר הספיק לעבור הרבה מאז נבנה, יודע שיש דרך לחדש את הבניין ואף להרחיב אותו, מבלי שזה יעלה לו כסף ובהרבה מקרים אף להרוויח מכך. כמו שם קוד לעניין, המונח כבר שגור בפי אלה: תמ"א 38.
על הרעיון הבסיסי שעמד מאחורי תוכנית תמ"א 38 אפשר ללמוד מראשי התיבות של התמ"א – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית הזו אושרה בממשלה במאי 2005. מטרת התכנית – לעודד חיזוק מבנים ישנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה. התכנית קובעת מסגרת סטטוטורית המאפשרת הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ומעודדת את ביצועה על ידי מתן זכויות בניה לשם מימון החיזוק.
מטרתה של תמ"א 38 היא קודם כל – חיזוק מבנים. תמ"א 38 כוללת הוראות לעניין אופן בחינת חוזק המבנה ודרישה להגשת מסמכים שמבהירים את שיטת החיזוק המוצעת. תכנית חיזוק המבנה שמהווה חלק ממסמכי הבקשה להיתר, צריכה להבטיח את עמידות המבנה על כל תוספותיו, כך שהמבנה המחוזק יתאים לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה.
תמ"א 38 כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה שבעליו מעוניין לבצע בו חיזוק. בתמ"א מפורטת המעטפת המקסימאלית של זכויות הבניה כתמריץ לחיזוק. מבקשי הבקשה צריכים לבחור בחלופה שמתאימה למבנה הספציפי, בהתייחס למצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, למאפייניו האחרים, לאופי סביבתו ועוד.
תמ"א 38 מאפשרת, בין היתר, לחזק מבנה ללא תוספות בניה על-ידי מתן אפשרות לחריגה מקווי בניין ומגובה הבניין המותרים על-פי התכנית החלה במקום. פתרון זה מתאים לחלק מהמקרים והוא מאפשר להוזיל את עלויות החיזוק באמצעות החיסכון בהוצאות הכרוכות בתוספת בניה למבנה קיים.
בדרך כלל מבנה בעל קומה מפולשת (קומת עמודים מקורה הפתוחה בצדדים) הינו בעל סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידת אדמה, ולו רק בשל העובדה שהוא נשען על עמודים בלבד, ולא על קירות מלאים. כדי להאיץ חיזוק בניינים אלו, יזמה המועצה הארצית את שינוי מס’ 2 לתמ"א 38 שאושר לאחרונה. שינוי זה מאפשר תוספת של יחידות דיור הן בקומה המפולשת והן בקומה נוספת, או סגירתה לשימושים אחרים, כגון מרחב מוגן וכו’.
לא כל הבניינים שנבנו (או קיבלו היתר בניה) קודם ל 1 בינואר 1980 מתאימים ליישום תמ"א 38. כך תמ"א 38 אינה חלה בין היתר על בניינים בני עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר, מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן ומבנים מיועדים להריסה.
בבניינים המתאימים ליישום תמ"א 38 ישנם תמורות רבות אותן זכאים בעלי הדירות לקבל, וזאת בתמורה למכירת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 לקבלן המבצע וללא כל עלות מצידם, כגון:
- חיזוק הבניין.
- הרחבת הדירות הקיימות (עד 25 מ"ר לכל דירה)
- הוספת מרפסת (עד 13 מ"ר לכל דירה).
- הוספת מעלית.
- הוספת חניות.
- החלפת תשתיות הביוב והחשמל בבניין.
- עיצוב הבניין.
- שיפוץ ושדרוג לובי הבניין וסביבת הבניין.
כל בניין נבחן לגופו של עניין וזכאי לתמורות במסגרת המגבלות הקיימות.
בזכות תמ"א 38 מקבלים הדיירים, בסופו של דבר, דירה מורחבת ומחודשת בבניין מחודש. אבל זה רק הדובדבן בקצפת. התוצאה החשובה באמת, היא שלומם של הדיירים במקרה של רעידת אדמה, אם חלילה תתרחש.
