האם די בפלט מידע מלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) בכדי לדעת מהו טיבן של הזכויות הנמכרות במקרקעין? בדרך-כלל כאשר מבקשים לרכוש נכס, יפעלו רוב הרוכשים הפוטנציאליים בהנחה שאכן כך ואם המוכר רשום בטאבו כבעלים של הנכס, אזי ניתן לקדם את עסקת המכר. הדברים נכונים גם כאשר הזכויות בנכס רשומות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת כלשהי.

אלא שלא תמיד כך הם פני הדברים. במקרים רבים מוענקות זכויות במקרקעין מכוח החוק או הפסיקה ולא מכוח הסכם מפורש ורישום בטאבו. בעלי זכויות אלו אינם משתקפים במרשמים השונים הנוגעים למקרקעין ולמעשה אין כל דרך ממשית לדעת על קיומם, אלא בתחקור נאות, בדיקות פיסיות מקדימות וקבלת הצהרות מאת מוכר הזכויות.

מה הן אותן זכויות נסתרות ומי הם אותם “שותפים נסתרים” במקרקעין? כפי שנראה להלן, יש כמה כאלה.

השותף בעל זכות הקדימה:

חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 (להלן “חוק המקרקעין“) הוא החוק המגדיר את הזכויות הקנייניות במקרקעין. נוסף על הזכויות הקלאסיות במקרקעין כגון בעלות, שכירות, משכנתא וכיוב’, קובע החוק זכות נוספת במקרקעין –  זכות הקדימה.

זכות הקדימה הינה זכות אשר נרשמת בטאבו, בדיוק כמו יתר הזכויות. משנרשמה זכות הקדימה, בעל המקרקעין לא יהיה זכאי להעבירם לאחר אלא אם הציע את המקרקעין ראשית לבעל זכות הקדימה, אשר רשאי לרוכשה או לוותר עליה, בהתאם לתנאים והפרוצדורות הקבועים בחוק המקרקעין.

באופן עקרוני הענקת זכות הקדימה מהווה עיסקה במקרקעין ולכן רישומה בטאבו מותנה בהסכם כתוב בין הצדדים וכן דרישות אחרות בהתאם להנחיות הטאבו. אלא שבמקרים מסויימים זכות הקדימה קיימת אף מבלי שייערך הסכם ואף מבלי שהזכות תירשם בטאבו.

כאשר נכס המקרקעין הינו משק חקלאי, והוא בבעלות מספר שותפים אשר קיבלו אותו בירושה או צוואה אזי, אף אחד מהיורשים לא יהא רשאי להעביר את חלקו במקרקעין אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה. הוראה זו למעשה יוצרת זכות קדימה בין יורשי המשק החקלאי לבין עצמם והיא תקפה ומחייבת, ללא רישום בטאבו, למשך שנתיים ממועד הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה. לאחר שנתיים תעמוד זכות הקדימה רק ליורש שרשם את זכותו זו בטאבו.

מקרה נוסף בו זכות קדימה קיימת גם בהעדר רישומה בטאבו נוגעת למקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג והם מהווים משק חקלאי או בית עסק שמנוהל על ידם במשותף או דירה שמשמשת אותם למגורים. בנסיבות אלו בן זוג לא יהא רשאי להעביר את חלקו בנכס המקרקעין אלא לאחר שהציע אותו תחילה לבין זוגו, וזה קיבל את הצעה או דחה אותה במתווה הקבוע בחוק המקרקעין.

חשוב לציין כי זכות הקדימה אינה מונעת את העברת הנכס במתנה ללא תמורה, אלא שמקבל המתנה יהיה כפוף לזכות הקדימה.

הנה, כאשר מדובר במשק חקלאי או בדירה של בני זוג או עסק של בני זוג – חייב רוכש הנכס לעשות את הבירורים הנחוצים על מנת שלא יגלה פתאום כי לבעל הנכס שותף סמוי אשר אינו מופיע במרשמים החוקיים  אך הוא בעל זכות קדימה על פי חוק באמצעותה הוא יכול לסכל את העיסקה.

השותף בעל זיקת ההנאה:

זיקת הנאה הינה שעבוד של מקרקעין להנאה, שאינה כוללת את הזכות להחזיק בהם. דוגמא מודרנית לזכות זו ניתן למצוא במספר בניינים משותפים אשר להם צובר גז מרכזי המצוי בשטחו של אחד הבניינים. במקרה זה, נרשמת זיקת הנאה על הזכויות בבניין בו מצוי צובר הגז לטובת הבניינים האחרים העושים שימוש באותו הצובר.

כמו כל עיסקה בזכויות במקרקעין, גם זיקת הנאה מוענקת על בסיס הסכם בכתב ונרשמת בטאבו כתנאי לקיומה.

למרות האמור לעיל, סעיף 4 לחוק המקרקעין מלמד כי זיקת הנאה יכולה להיווצר מעצמה. כך, אדם שעשה שימוש רצוף של 30 שנה ומעלה בזכות שראויה להוות זיקת הנאה זכאי לדרוש להירשם בטאבו כבעל זיקת הנאה.

סוגיה זו פחות רלבנטית ברכישת דירות מגורים, אולם עת שמבקשים לרכוש מגרשים ושטחים חקלאיים, יהיה נכון וחכם לסייר פיסית בקרקע המיועדת לרכישה ולבחון היטב האם יש בה סממנים של אדם אחר העושה שימוש בקרקע או נהנה ממנה. הימנעות מכך עשויה להפגיש את רוכש הקרקע עם שותף סמוי שידרוש להירשם כבעל זיקת הנאה בקרקע.

השותף מכוח רישיון במקרקעין:

במדינת ישראל קיימות סיטואציות בהם חרף העובדה שלאדם אין כל זכות ביחס למקרקעין, הרי שמכוח חזקה ושימוש רב שנים במקרקעין מוענקות לו זכויות שמאפשרות לו להמשיך ולעשות שימוש במקרקעין עד אשר יקבל מקרקעין חלופיים או פיצוי כספי.

כאשר בעל מקרקעין נתן רשות לאדם לשבת במקרקעין ולעשות בהם שימוש במשך שנים, ייתכן ואותו אדם זכה בזכות הקרויה “רישיון במקרקעין” והוא עשוי להיחשב על פי הדין ל”בר רשות” ביחס למקרקעין. רשות זו יכולה להיווצר מכוח הסכם ויכולה להיווצר מכוח שתיקתו של בעל המקרקעין ואי התנגדותו במשך שנים רבות להחזקה הנכס על ידי אותו האדם.

כאשר אי מחאתו של בעל המקרקעין להחזקת הנכס על ידי אדם זר נמשכה במשך שנים, הובילה לציפיה של המחזיק בנכס כי הוא ימשיך להחזיק בו, ועל בסיס ציפיה זו שינה מחזיק הנכס את מצבו לרעה  – בנסיבות אלו ייתכן ובעל המקרקעין לא יהא זכאי לפנות את המחזיק מהנכס ויהיה מושתק מלטעון בדבר זכותו לפנות את המחזיק בקרקע.

כך לדוגמא, כאשר מחזיק בנכס השקיע כספים להשבחת הנכס, הקים מבנים, קבע, תיקן או שיפץ את הנכס, טיפל בו והשגיח עליו ונשא בהוצאות כספיות בגין הנכס – עשוי הדבר להיחשב להסתמכות המחזיק על הרשות שקיבל ושינוי מצבו לרעה לאור כך שבהסתמך על הרשות הוציא כספים ומשאבים מכיסו.

הכרה בזכות להשתמש בנכס מכוח השתק של בעל הנכס, מובילה לכך שביטול הרשות על ידי בעל הנכס מסור לשיקול דעת של בית משפט, אשר יפעל על פי שיקולי צדק. בית המשפט רשאי למנוע את ביטול הרשות, להתנות את ביטול הרשות בפיצוי הנתבע על ההשקעות שהשקיע בנכס לפי ערכן הריאלי במועד הביטול ולקבוע פיצוי לבר הרשות על הנזק שנגרם לו. במקרים נדירים יכול בית המשפט לקבוע כי הרשות הפכה ל”רשות בלתי הדירה” אשר מעניקה למחזיק זכות לעשות שימוש בנכס לתקופה שנקבעה על ידי בית המשפט ולעיתים אף ללא הגבלת זמן.

חשוב להבין שזכות “בר הרשות” הינה זכות שיכולה להיווצר יש מאין, מבלי שהיה כל קשר בין בר הרשות לבעל הקרקע. הזכות יכולה לחול אף על פולש לנכס כאשר בעל הנכס מעולם לא ביקר בו ולמעשה “ישן על זכויותיו”. כמו כן, הרשות נוצרת גם (ובעיקר) כשלא שולמו כספים לבעל הנכס עבור השימוש בנכס.

תסריט הגיוני ביותר הינו ביחס לאדם שרכש מספר דונמים של קרקע חקלאית, ולא בהכרח בחן כל מטר מרובע בקרקע. ביום מן הימים הוא עשוי לגלות בקרקע מבנה אירעי בו מתגוררת משפחה שנטעה נטיעות בקרקע ומהם היא מתפרנסת במשך שנים רבות. כעת, יהא עליו לנקוט בהליכים משפטיים ארוכי שנים שבסופם ייתכן והוא יצטרך לשלם למשפחה זו סכומי כסף גדולים על מנת שיפנו קרקע אותה רכש בכסף מלא.

השותף מכוח דיני המעמד האישי:

סעיף 5 לחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973 (להלן “חוק יחסי ממון“) קובע כי בעת התרת נישואין או פקיעתם זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית מהשווי הכולל של כלל נכסי בני הזוג, למעט נכסים שהוצאו מפורשות מהסדר איזון נכסים זה.

ללא קשר לחוק יחסי ממון קבע בית המשפט העליון הלכה המכונה “חזקת השיתוף” ולפיה כאשר בני זוג קיימו משק בית משותף וניהלו חיים משותפים, קיימת חזקה (שניתנת להפרכה) לפיה הם הסכימו בינהם שכל רכושם משותף. משכך, בעת פירוד או גירושין יחולקו הנכסים בין השניים שווה בשווה.

חזקת השיתוף הוחלה במקרים מסויימים גם על זוגות לא נשואים (המכונים “ידועים בציבור”), ובמקרים נדירים גם על זוגות חד מיניים.

 משמעות של סעיף 5 לחוק יחסי ממון ושל חזקת השיתוף הינה שהרישום בטאבו לא בהכרח מציג זכויות של בני זוג. תיתכן סיטואציה שנכס מקרקעין רשום בטאבו על שמו של אחד מבני הזוג המנהלים אורח חיים תקין לכאורה בעוד חזקת השיתוף ו/או חוק יחסי ממון מקנים זכויות בהווה או בעתיד) גם לבן הזוג השני, חרף הרישום בטאבו.

על מנת למנוע סיטואציה בה נכרת הסכם מכר מקרקעין ולאחר מכן נפתחים הליכים משפטיים מצד בן הזוג שאינו רשום ראוי ומומלץ לנקוט במספר צעדי מנע: רצוי לבקר בנכס, ככל האפשר ולהתרשם מאורח החיים בו והאם הוא משמש זוג או יחיד. רצוי לשוחח עם שכנים ולשאול, כבדרך אגב, על הזוג המתגורר בנכס המבוקש, וחשוב לנסח בהסכם המכר הצהרות מתאימות שישמרו על רוכש הנכס.

השותף מכוח דיירות מוגנת:

דייר מוגן הינו דייר בעל זכות שכירות בנכס, אשר מקורה בהסכם דיירות מוגנת או בהסכם שכירות רגיל בתוספת תשלום דמי מפתח. הדייר המוגן זכאי, בדרך כלל, להחזיק בנכס ללא מגבלה של זמן והאפשרויות להוציאו ללא הצדקה הינן קלושות ותלויות בבית המשפט או בהסכמת הצדדים.

לא די שישיבתו של הדייר בנכס אינה מוגבלת בזמן, אלא שזכויות הדיירות המוגנת יכולות לעבור מהדייר לקרוביו בנסיבות מסויימות, ואלו גם יהפכו להיות דיירים מוגנים. למעשה, מרגע שקיים דייר מוגן בנכס, פינויו של הנכס תלוי בצו של בית משפט על בסיס הפרות הסכם משמעותיות (או עילות חוקיות שהינן מעטות) או בהסכמה של הצדדים. אחרת, קיים קושי אמיתי בפינוי הדייר הוגן מהנכס.

אם נוסיף לאמור לעיל את העובדה שלרוב דמי השכירות בדיירות מוגנת נמוכים משמעותית משכירות חופשית, נבין שלדייר המוגן אינטרס רציני להמשיך לשבת ולהחזיק בנכס.

הדייר המוגן אינו צריך להירשם כבעל זכות שכירות בטאבו ודין זהה חל לגבי קרוביו שהפכו להיות דיירים מוגנים במקומו, בנסיבות שמציין החוק.

למעשה, בהעדר ביקור בנכס ו/או קבלת הצהרות מתאימות ומחייבות מאת המוכר, עשוי רוכש נכס מקרקעין לגלות שבנכס יושב דייר מוגן שמועד סיום שכירותו אינו קצוב ודמי השכירות המשולמים על ידו נמוכים ובלתי משתלמים לרוב.

עניינו הרואות כי כפי שעולה מהסקירה המפורטת לעיל, אין להסתמך על מרשמים חוקיים בעת רכישת נכס מקרקעין. כפי שניתן לראות, מרשמים אלו אינם בהכרח משקפים את המציאות הנוהגת בנכס או את מלוא הזכויות בנכס, ולמעשה אין תחליף לביקור מקיף וממצה בנכס ובסביבתו, טרם הרכישה, על מנת לאמוד את טיבו.

במאמר מוסגר יצויין, כי יתכן ויש לבחון דרכים לשקף את המציאות המובאת לעיל במרשמים כאלה או אחרים. אך יהיו המרשמים אשר יהיו, דומה שלביקור בשטח אף פעם לא יהיה תחליף.

מאמר זה הינו חלקי ובלתי ממצה ואין לראות בו תחליף ליעוץ משפטי.

שיתוף
נמנה על המובילים בתחום ההגנה על הפרטיות, המידע האישי, אבטחת המידע וההתגוננות מפני מתקפת סייבר במשפט הישראלי. בנוסף לכך התמחה במקרקעין ומשפט מסחרי ועוסק אף בלשון הרע, זכויות יוצרים, חוזי IT, חתימה אלקטרונית, ליטיגציה מסחרית, התגוננות מפני תובענות ייצוגיות ודיני ספורט. משמש כבורר במסגרת סכסוכים עסקיים בתחום שונים, לרבות בתחום חוזים מסחריים, מקרקעין וספורט. חבר המועצה הציבורית להגנת הפרטיות במשרד המשפטים (2007-2012), יו"ר ועדת הגנת הפרטיות של לשכת עורכי-הדין בישראל (2006-2011), מרכז תחום הפרטיות בלשכה ונציג הלשכה בדיוני הכנסת בתחום הפרטיות, מאגרי מידע והאזנות סתר (2011-2015), חבר ועדת אנגלרד לבחינת השאלות הנוגעות לפרסום פרטים מזהים בפסקי דין והחלטות של בתי משפט (2011-היום). דיין בבית-הדין המשמעתי הארצי של לשכת עורכי-הדין (2005-2010). מייסד הועדה למשפט וספורט בלשכת עורכי הדין והראשון שעמד בראשה (2003-2005), ועדה שפרסמה בחודש ספטמבר 2005 את דו"ח דן חי לשינויי חקיקה בתחום הספורט. מחלוצי העוסקים בתחום המשפט והספורט בארץ, תוך ייצוג עשרות רבות של ספורטאים, בעיקר כדורגלנים. מרצה מהחוץ במוסדות אקדמאים בנושא ההגנה על הפרטיות בישראל ודיני ספורט. תחומי עיסוק עיקריים: ייעוץ לבנקים, חברות ביטוח, בתי השקעות, חברות פיננסיות, חברות סלולר וארגוני בריאות בנושאי פרטיות, המידע האישי, אבטחת מידע ומוכנות למתקפת סייבר, כולל ייצוג בפני הרשות למשפט טכנולוגיה ומידע במשרד המשפטים (רמו"ט). ייצוג בהליכים משפטיים בתביעות בנושאי פרטיות, האזנת סתר, נתוני תקשורת, אינטרנט, לשון הרע, מסרים שיווקיים על-פי חוק התקשורת ('ספאם'), זכויות יוצרים וספורט, לרבות בתובענות ייצוגיות. ייצוג בעתירות לבג"ץ, עתירות מנהליות צווי מניעה וצווי עשה. ייעוץ בנושא החתימה האלקטרונית וייצוג בעלי זכויות יוצרים וסימני מסחר בעסקות רישוי והליכים משפטיים. ייצוג ספורטאים בפני אגודות ספורט, התאחדויות ואיגודי ספורט בארץ ובפני הארגונים המרכזים את ענפי הספורט בעולם.